Corte de água de unidade inadimplente é ilegal: os riscos da autotutela na gestão condominial

Contextualização do caso

Conforme noticiado pelo Correio Braziliense, o Poder Judiciário declarou ilegal a conduta de um condomínio residencial que suspendeu o fornecimento de água de uma unidade com cinco meses de inadimplência da taxa condominial. Mesmo diante da incontroversa dívida suportada pela moradora, o entendimento judicial reiterou que a suspensão de serviço essencial individualizado como meio de coerção para o adimplemento viola garantias fundamentais.

Casos semelhantes repetem-se com frequência em empreendimentos que contam com medição individualizada ou registros centrais geridos pela própria administração. A tentativa de impor constrangimento prático ou suspender utilidades básicas surge muitas vezes da frustração do corpo diretivo diante do aumento da inadimplência. Contudo, o entendimento pacificado nos Tribunais de Justiça estaduais e no Superior Tribunal de Justiça (STJ) é taxativo: o condomínio não detém poder de polícia nem competência de concessionária de serviço público para cortar o fornecimento de água, constituindo o ato manifesto exercício arbitrário das próprias razões.

Análise de risco para síndicos e administradoras

A prática de cortar serviços essenciais ou criar embaraços ao uso da unidade imobiliária gera uma inversão processual desastrosa para o condomínio. Em vez de figurar no polo ativo de uma execução de título extrajudicial de cobrança rápida, a massa condominial passa a ré em ações de obrigação de fazer cumuladas com pedidos indenizatórios por danos morais.

O primeiro risco imediato é a concessão de tutela de urgência com fixação de multa cominatória diária (astreintes) caso o religamento não ocorra em poucas horas. Em segundo lugar, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais é pacífica, já que a supressão do acesso à água atinge a dignidade da pessoa humana e as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e higiene.

Além do passivo financeiro imposto à coletividade condominial — que arcará com as verbas indenizatórias, custas judiciais e honorários sucumbenciais —, há reflexos diretos na esfera pessoal do gestor. O síndico que adota deliberadamente condutas ilícitas à margem da lei ou contrárias às orientações jurídicas pode responder regressivamente perante o condomínio com seu patrimônio particular, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, por caracterização de excesso de mandato e culpa grave. Para administradoras de condomínio que recomendam ou operam tais intervenções operacionais sem alertar formalmente para a ilicitude, o risco solidário de responsabilização civil e contratual torna-se igualmente palpável.

Recomendação de blindagem jurídica preventiva

Para combater a inadimplência sem expor o condomínio a condenações judiciais, a gestão deve estruturar um fluxo de cobrança estritamente amparado na legislação vigente e nas melhores práticas do direito imobiliário:

1. Abstenção absoluta de autotutela e medidas coercitivas atípicas: Jamais suspenda o fornecimento de água, energia, gás, uso de elevadores ou acesso às áreas de circulação comum essenciais. A inadimplência confere ao condomínio o direito de cobrar juros, multa e correção, além de restringir a participação e voto em assembleias (art. 1.335, III, do Código Civil), mas não de violar direitos da personalidade.

2. Régua de cobrança administrativa ágil: Estabeleça um cronograma formal de avisos. Após o vencimento, realize disparos de lembretes amigáveis em até 10 dias e, persistindo a falta de pagamento após 30 dias, encaminhe a notificação extrajudicial com prazo peremptório para regularização ou composição amigável.

3. Execução célere de título executivo extrajudicial: Com o Código de Processo Civil vigente, as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias expressamente aprovadas em assembleia constituem título executivo extrajudicial (artigo 784, X). Isso possibilita o ajuizamento imediato de ação de execução, com citação para pagamento em até 3 dias sob pena de penhora patrimonial — inclusive da própria unidade geradora do débito, que não goza de proteção como bem de família para dívidas propter rem.

4. Protesto de cotas condominiais: Utilize a ferramenta legal do protesto de boletos condominiais inadimplidos perante o Tabelionato de Protestos, medida legalmente prevista que restringe o crédito do devedor sem configurar abuso de direito.

5. Atualização da Convenção e do Regimento Interno: Certifique-se de que as penalidades cabíveis contra o condômino nocivo e reiteradamente inadimplente estejam rigorosamente descritas nas normas internas, respeitando o direito ao contraditório e à ampla defesa.

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