Proibição de Aluguel por Plataformas Digitais Exige Quórum Qualificado de 2/3

Em decisão proferida pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 2.121.055, a Corte Superior pacificou entendimento crucial para a rotina das assembleias condominiais. O tribunal decidiu que a oferta repetida de imóveis para estadias de curta duração por meio de plataformas digitais (como Airbnb) descaracteriza a destinação exclusivamente residencial da edificação quando gera alta rotatividade e compromete a segurança e o sossego do coletivo.

O ponto central da decisão, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reside no rito formal exigido para que o condomínio possa proibir ou limitar essa modalidade de locação. O STJ definiu expressamente que o veto à locação por temporada de curtíssimo prazo não pode ser instituído por votação de maioria simples em assembleia ordinária, tampouco por meio de comunicados, circulares do síndico ou alterações no Regimento Interno. Por envolver a alteração da destinação ou das regras de fruição da propriedade dispostas no pacto originário, exige-se a alteração formal da Convenção de Condomínio, mediante aprovação do quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos, conforme estipula o artigo 1.351 do Código Civil.

(Fonte: Notícias do Superior Tribunal de Justiça – STJ, Título: "Condomínio deve aprovar uso de imóvel residencial para estadia de curta duração, define Segunda Seção do STJ", publicado no portal oficial em 07 de maio de 2026).

Análise de risco para síndicos e administradoras

A decisão do STJ traz grande clareza, mas também expõe síndicos e administradoras a severos riscos de responsabilização e nulidade caso as deliberações em assembleia não sigam o rigor técnico exigido pela legislação civil.

O erro mais recorrente cometidoy por gestores condominiais é submeter o veto às locações por temporada à aprovação por maioria simples dos presentes em assembleia geral ordinária ou extraordinária. Deliberações aprovadas sem a observância do quórum de 2/3 dos proprietários inteiros do edifício são juridicamente nulas. Caso a administração aplique multas com base em regimento interno ou ata de assembleia sem quórum qualificado, o condômino penalizado poderá ajuizar ação anulatória c/c indenização por danos morais. Nesse cenário, o condomínio é frequentemente condenado a devolver os valores arrecadados, acrescidos de juros e correção, além de arcar com os honorários sucumbenciais.

Além disso, a frustração de expectativas entre os moradores que votaram a favor da proibição gera desgaste político imediato para a gestão, expondo a administradora a questionamentos quanto à qualidade do seu suporte jurídico e operacional durante a convocação e condução da assembleia.

Recomendação de blindagem jurídica preventiva

Para garantir que as decisões de assembleia tenham validade jurídica incontestável e resistam a eventuais questionamentos judiciais, recomenda-se a adoção do seguinte protocolo preventivo:

Auditoria do Edital de Convocação: O edital de convocação para a assembleia que discutirá restrições de locação deve explicitar no item da ordem do dia a proposta de alteração da Convenção Condominial, mencionando expressamente a necessidade do quórum de dois terços dos condôminos.

Computo Rigoroso de Quórum e Procurações: É indispensável realizar a verificação minuciosa da titularidade dos votantes e da validade das procurações apresentadas, calculando o percentual de aprovação com base na totalidade das frações ideais ou unidades do condomínio, e não apenas sobre os presentes no ato.

Modalidade de Assembleia Aberta ou Eletrônica: Diante da dificuldade prática de alcançar o quórum de 2/3 presencialmente, recomenda-se a utilização de assembleias em formato híbrido ou digital com sessão permanente (aberta por prazo determinado previsto na convenção/legislação), permitindo a coleta segura de votos e assinaturas digitais da totalidade dos proprietários.

Registro Cartorário Obrigatório: Após a aprovação do texto repressivo ou regulatório pelo quórum qualificado, a ata acompanhada da nova redação da convenção deve ser imediatamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para garantir eficácia contra terceiros e novos adquirentes.

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